近日港元拆息急回，一個月拆息上周五回調至2.41厘，較年初下調達180點子。一般人的理解下，拆息回落，反映資金充裕、借貸成本下跌，應該有利於樓市。但要留意，近日港元美元拆息息差擴闊，可能為新一輪套息活動積聚能量，港元拆息偏低的現象未必持久。
要談近日拆息為何回落，先要討論之前為何上升。港元拆息由去年隨美國進入加息周期上升，美國聯邦基金利率去年一共上調4.25厘。而港元一個月拆息由2022年初低於0.2厘，升至年底一度高於5厘，12月平均為4.77厘。港元拆息升幅略高於美息同期升幅。
在聯繫滙率下，港息跟美息走向是「自然現象」。如果港息明顯低於美息，便會觸發市場套息活動，即投資者借港元買美元，賺取息差。但由去年底起，市場開始預期美國加息周期即將見頂，港元利率包括拆息、定期存款等均告回落。
不過，要留意近日港元拆息回落的幅度似乎過急。一個月至一年的港元拆息，全面低於同期的美元SOFR。去年初一個月SOFR大致由零起步，上升至去年底4.3厘，而近日也未因市場預期美息上升周期完結而回落，反而上升至4.6厘水平。以上周五計，一個月港元拆息為2.41厘，一個月SOFR為4.57厘，息差達216點子。
上述港美息差擴闊的情況出現，理論上有很多可能性，例如資金流入香港，推低了港元拆息，但銀行體系結餘近日只是穩定於958億元水平，未見上升，反而較年初微跌數億元，不似有大量資金流入。
如果無特別利好因素支持資金留駐香港，港美息差擴大，可能觸發新一輪套息交易，此舉會令投資者沽港元買美元，如令港元觸及弱方兌換保證，金管局便要承接港元，並引發銀行體系結餘進一步下跌，直至市場找到下一個平衡點：或者美元SOFR因其他理由回落，或者港元拆息回升。而在達成平衡前，銀行體系結餘回落可能先引發資產市場波動。
要留意的是，雖然近日拆息回落，但暫時對絕大多數供樓人士來說，未帶來實際好處。近幾年新批H按的「H+」仍普遍高於「P-」的封頂位，H按借款人大多以P-的鎖息供樓，簡單而言，多數小業主未有因拆息回落而令每月按揭還款減少。在大市方面，即使有通關等消息刺激，樓市整體成交量也仍在相對偏低水平。在此種市場氣氛未見好轉的環境下，如上述套息交易增加、港滙轉弱、銀行體系結餘下跌的場景出現，可能會令地產市場再被觀望氣氛濃罩。
原文刊於信報網站2023年2月7日