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按揭回贈創新高 轉按慳息注意事項

May, 2023

按揭市場競爭激烈,銀行為吸引按揭客戶,開始提供高達貸款額2.6%的現金回贈,創下有紀錄以來的新高。對於部分按揭借款人來說,他們可能會考慮以「轉按」方式來取得銀行的現金回贈,以抵消利率上升的影響;然而,考慮轉按時,也有不少要留意的地方。

大概在20年前左右,香港的銀行開始為按揭借款人提供現金回贈,即在取用樓按時,銀行會向借款人提供貸款額一定比率的現金。去年,現金回贈大概在2%水平徘徊,但近日有銀行提供高達2.6%的現金回贈,數字創新高。在市場利率上升的大環境下,如果業主透過轉按,取得現金回贈,一定程度上可抵消加息的影響。但要實行此操作,有不少地方要留意:

 

首先,金管局規定,如果現金回贈高於貸款額的1%,整筆回贈金額必須計算為按揭成數的一部分。例如一個市值1000萬元的物業,申請五成按揭,借款額為500萬元,銀行提供2%回贈,理論上回贈額為10萬元。但500萬元本金+10萬元回贈,計算上總按揭成數會是510萬/1000萬=51%,超出金管局對1000萬元住宅,非按保下,成數上限50%的限制。銀行一般處理方式是將借款額下調至490萬元,回贈10萬元,以附合指引。

其次,目前市面上宣稱2.6%的回贈僅適用於按揭保險借款人。多數銀行計算按揭保險回贈時,不會計算保險公司擔保的部分,而是會以非保險公司搶保部分計算。以1000萬元物業,按保借八成為例,「非按保部分」為500萬元,回贈金額為會以500萬元為基數計算,而非以800萬元為基數。即實際回贈金額為10萬元,而非16萬元。要留意的是,部分銀行對涉及按保現金回贈的計算,會另有標準,申請按揭時,請向銀行職員查詢該行的具體計算方式。

第三,轉至新按揭時,H+的利率和P減的鎖息上限可能會比原有按揭高。例如如果新按揭的封頂利率高於舊按揭,借款人將需要多付利息。在申請轉按時,借款人需要計算回贈金額,以確定回贈金額是否足以抵消多付的利息。

最後,業主申請轉按時,需要留意物業的估值和新按揭的成數。由於樓價調整,可能會導致物業估值下降,進而影響借款人能夠借得足夠的金額償還舊有按揭。因此,借款人需要物業的最新估值對按揭金額的影響。

原則上,按揭回贈可以對抗市場利率上升的影響,但借款人需要注意上述情況,並仔細計算回贈金額。更重要的是,在申請轉按時,借款人應該仔細評估自己的財務狀況,避免借取高於自己負擔能力的債務。

原文刊於信報網站2023年5月16日