利率料橫行 對樓市影響中性化
聯儲局在3月議息會議上加息0.25厘，議息點陣圖顯示，美息接近見頂，本地樓市的一個隱憂亦會消退。但另一方面，美息在現水平大幅回落的空間不大，置業人士不宜期待2008至2022年的超低息環境重現。 去年港元拆息跟隨美息上升，是本地樓市調整的一大原因。2022年，銀行樓按利率由年初的1厘多，上升至年底3厘多的水平，而且去年底時，美息走勢仍不明朗。低息環境改變，而加息盡頭又難以估計，是大量樓市準買家轉趨觀望，成交萎縮的原因之一
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評估後市勿只着眼於按息
聯儲局會不會持續加息、他們對利率走勢的預期在本周分曉。利率走勢對樓市自然有重大影響，但卻不是唯一的主導因素。 現時市場普遍估計，聯儲局會在本周加息四分一厘，而港元最優惠利率較大可能維持不變。以上發展如果成真，預料會被本地市場解讀為──加息周期已經或將會見頂。未來加息導致按揭還款增加是「有限數」。消息料會刺激本周開售的幾個新盤成交。如果小機率事件──暫停加息成真，不管會後聲明如何，可以預期一、二手樓市成交量、成交價都會出現較明顯上升。
“高才通”對樓市刺激效尚待證明
港府新推出的高端人才通行證計劃剛2個月，已接獲逾1.4萬宗申請，批出逾9,600宗。如果全年走勢維持，可望直接推動本地住屋需求。但此計劃中長線是否可為樓市帶來穩定支持，仍有待觀察。 近幾年香港移民外地的情況增加，單計人口淨移出，2021、22兩年間已有8.7萬人。人口減少，對樓市是不利因素。而高端人才通行證計劃（高才通）似乎是政府對人口問題的答案。 高才通之下，有三類人合資格申請，包括前一年年薪250萬人士、在全球百強大學畢業、之前5年有3年工作經驗人士；或之前5年在全球百強大學畢業，但未有3年工作經驗人士（第三類申請有名額限制）。
SVB事件的漣漪效應
兩星期前，美國聯儲局仍就利率政策發放鷹派言論。但上周矽谷銀行(Silicon Valley Bank，SVB)出事後，市場對聯儲局的加息預期全面降溫；對3月的加息預期，由半厘下調至四分一厘，全年利率峰頂的預期大降，甚至估計年底美息將轉向下跌。美國一家銀行出事，可能引發支持本地樓市的漣漪效應。 無庸諱言，去年美息帶動港元拆息上升，是觸發本地樓價調整、成交量回落的一個主要原因。踏入2023年，因為美國通脹數據穩定，市場一度預期美國加息步伐將放緩。但3月初聯儲局持續放鷹，認為美國就業數據強勁，需要持續加息。令市場一度調高美息上升的預期。
印花稅調整 業主甩名成本降
政府在新一年的《財政預算案》調整了印花稅的稅階，令「首次置業」人士購買「上車級」住宅時的印花稅支出大減。措施雖然未必會即時刺激大量用家入市。但中長線而言，預料會增加投資者入市的比例。 以上說法聽起來有點奇怪，政府調整印花稅階，應該只有「首次置業人士」受惠，又如何會刺激投資需求？原因在於「首次置業」的定義，官方對首次買家的定義是在「現時未持有本地住宅物業」人士，如果他們同時是香港永久居民，購買本地住宅物業時，便按「第二稅階」支付印花稅。在新稅階下，首置人士購買600萬元以下物業，較之前節省起碼25%的稅金支出。
新樓買家不宜完全依賴「財務計劃作業備考」(下)
新盤準買家在考慮是否申請由發展商安排的新盤按揭時，除了參考新推出的「財務計劃作業備考」，也有不少地方需要留意。本周我們嘗試列出一些選用新盤非銀行按揭時的注意事項。 先重溫一下，銷監局新推出的要求，包括發展商向買家提供一份就財務計劃的獨立「資料文件」。其實，現時新盤非銀行提供的財務計劃都要在價單中列出，「資料文件」只是就字體格式另有要求、另外要求發展商口頭提醒，準買家如有疑問，應向貸款機構直接查詢。 「資料文件」有助於準買家更清楚閱讀財務安排，但不能保證準買家在閱讀之後就了解財務安排隱藏的風險。就算準買家向貸款機構查詢，一般人亦未必有相關知識提出適切的關鍵問題。
政府調整自置買家印花稅稅階 料對樓市未有太大刺激作用
財政司司長公布新一份預算案，政府未有放寬樓市辣招，但調整了自置買家的印花稅稅階。整體而言，此取態可說在方向上正確，但對樓市應該不會有太大刺激作用。 不助長買樓投資 鼓勵置業自住 在財政預算案公布前，本地地產發展商、物業代理都要求港府全面取消樓市「辣招」（一般指買家印花稅、從價印花稅第一稅率及額外印花稅），或至少有一定程度「減辣」。此等要求的理據是近兩年樓價回落、成交量縮減、投資需求疲弱，「辣招」已經不合時宜。但樓價去年調整幅度只約15%，對中等收入家庭來說，要購買所謂「上車盤」，不論儲首期、抑或應付每月按揭供款，壓力仍大。撤回多種針對投資需求的印花稅，會予人政府「不容樓價下調」的錯覺。 現時政府沒有「減辣」，但調整從價印花稅第二稅率的稅階，令首次置業*的用家可節省印花稅支出。會向市場發放「政府不助長買樓投資，但鼓勵市民置業自住」的信息，可說是方向正確。
人工智能AI對負資產有什麼好建議？
CHATGPT成為環球熱話，有人開始利用AI提高工作效率，有人開始擔心AI冒起會威脅人類—開始時是部份工種被取代，往後甚至可能出現AI反過來控制人類的情況。在按揭層面，例如當物業成為負資產時，AI又會有什麼建議？ 對負資產的建議大致準確 試用CHATGPT一段時間，此類AI相對於傳統搜尋引擎的優勢，是可以用人類語言提問，由AI整合完整的答案。不過現時較明顯的問題是：AI有時會一本正經地胡說八道，即提供一些明顯為錯的答案，尤其以中文提問時情況較為嚴重，可能與其參考的中文資料相對於英文資料較為有限有關。但對於負資產，AI提出的建議算是合格，相當準確，略有不足的是「不夠本地化」。即部份建議可能在特定國家有用，但在香港的情況便不一定。
新樓買家不宜完全依賴「財務計劃作業備考」
一手住宅物業銷售監管局上周發出「作業備考」，要求發展商或指定財務公司就一手項目的財務計劃提供更多資料。目前有關「備考」只屬建議性質；而準買家即使詳閱有關資料，也不一定可避開「借不到列明於價單貸款安排」的結果。 多年以來，不同的發展商都有為新盤買家提供有別於銀行的財務安排，一般是借貸成數較銀行為高的按揭。準買家可能被類似的財務安排吸引，而作出入市決定。過去曾出現個別買家因不同原因最終未能成功取用貸款而需要取消交易、損失訂金的案例，但未引起廣泛注意。直至去年一家發展商旗下項目，大量買家未能向指定財務公司取得原定的貸款，才引起市場留意。 銷監局新推出的「作業備考」，要求新盤賣方向準買家提供「資料文件」，詳細說明新盤財務計劃的內容。另外提供一份「給準買家的提醒」(下稱「提醒」)，針對新盤的財務安排，提出一些準買家在簽署買賣合約前需注意的事項。 不過，要留意的有幾點：備考僅為建議性質，即使賣方不按其行事，也不會違法。不過，「提醒」算是一個好開始，即使個別新盤的發展商未有提供，準買家可以此為基礎，在作出置業決定前，細加考慮。
樓市辣招未是放寬時
財政司司長將於下星期公布新一份《財政預算案》，而近期一些市場聲音呼籲政府撤回部分遏抑樓價措施，即所謂「減辣」，原因是去年樓價下調15%，但審視各種數據，現時「減辣」未必是明智的選擇。 所謂「辣招」，較狹窄的定義是2010年11月起，政府推出的幾種印花稅；較廣闊的定義包括金管局在2009年10月起開始的收緊按揭指引。背景是2008年之後利率長期偏低，引發資金流入樓市，政府要推出不同印花稅壓抑投資需求；而金管局也推出「逆周期」措施控制按揭風險。
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