利率料橫行 對樓市影響中性化
聯儲局在3月議息會議上加息0.25厘，議息點陣圖顯示，美息接近見頂，本地樓市的一個隱憂亦會消退。但另一方面，美息在現水平大幅回落的空間不大，置業人士不宜期待2008至2022年的超低息環境重現。 去年港元拆息跟隨美息上升，是本地樓市調整的一大原因。2022年，銀行樓按利率由年初的1厘多，上升至年底3厘多的水平，而且去年底時，美息走勢仍不明朗。低息環境改變，而加息盡頭又難以估計，是大量樓市準買家轉趨觀望，成交萎縮的原因之一
評估後市勿只着眼於按息
聯儲局會不會持續加息、他們對利率走勢的預期在本周分曉。利率走勢對樓市自然有重大影響，但卻不是唯一的主導因素。 現時市場普遍估計，聯儲局會在本周加息四分一厘，而港元最優惠利率較大可能維持不變。以上發展如果成真，預料會被本地市場解讀為──加息周期已經或將會見頂。未來加息導致按揭還款增加是「有限數」。消息料會刺激本周開售的幾個新盤成交。如果小機率事件──暫停加息成真，不管會後聲明如何，可以預期一、二手樓市成交量、成交價都會出現較明顯上升。
SVB事件的漣漪效應
兩星期前，美國聯儲局仍就利率政策發放鷹派言論。但上周矽谷銀行(Silicon Valley Bank，SVB)出事後，市場對聯儲局的加息預期全面降溫；對3月的加息預期，由半厘下調至四分一厘，全年利率峰頂的預期大降，甚至估計年底美息將轉向下跌。美國一家銀行出事，可能引發支持本地樓市的漣漪效應。 無庸諱言，去年美息帶動港元拆息上升，是觸發本地樓價調整、成交量回落的一個主要原因。踏入2023年，因為美國通脹數據穩定，市場一度預期美國加息步伐將放緩。但3月初聯儲局持續放鷹，認為美國就業數據強勁，需要持續加息。令市場一度調高美息上升的預期。
印花稅調整 業主甩名成本降
政府在新一年的《財政預算案》調整了印花稅的稅階，令「首次置業」人士購買「上車級」住宅時的印花稅支出大減。措施雖然未必會即時刺激大量用家入市。但中長線而言，預料會增加投資者入市的比例。 以上說法聽起來有點奇怪，政府調整印花稅階，應該只有「首次置業人士」受惠，又如何會刺激投資需求？原因在於「首次置業」的定義，官方對首次買家的定義是在「現時未持有本地住宅物業」人士，如果他們同時是香港永久居民，購買本地住宅物業時，便按「第二稅階」支付印花稅。在新稅階下，首置人士購買600萬元以下物業，較之前節省起碼25%的稅金支出。
新樓買家不宜完全依賴「財務計劃作業備考」(下)
新盤準買家在考慮是否申請由發展商安排的新盤按揭時，除了參考新推出的「財務計劃作業備考」，也有不少地方需要留意。本周我們嘗試列出一些選用新盤非銀行按揭時的注意事項。 先重溫一下，銷監局新推出的要求，包括發展商向買家提供一份就財務計劃的獨立「資料文件」。其實，現時新盤非銀行提供的財務計劃都要在價單中列出，「資料文件」只是就字體格式另有要求、另外要求發展商口頭提醒，準買家如有疑問，應向貸款機構直接查詢。 「資料文件」有助於準買家更清楚閱讀財務安排，但不能保證準買家在閱讀之後就了解財務安排隱藏的風險。就算準買家向貸款機構查詢，一般人亦未必有相關知識提出適切的關鍵問題。
政府調整自置買家印花稅稅階 料對樓市未有太大刺激作用
財政司司長公布新一份預算案，政府未有放寬樓市辣招，但調整了自置買家的印花稅稅階。整體而言，此取態可說在方向上正確，但對樓市應該不會有太大刺激作用。 不助長買樓投資 鼓勵置業自住 在財政預算案公布前，本地地產發展商、物業代理都要求港府全面取消樓市「辣招」（一般指買家印花稅、從價印花稅第一稅率及額外印花稅），或至少有一定程度「減辣」。此等要求的理據是近兩年樓價回落、成交量縮減、投資需求疲弱，「辣招」已經不合時宜。但樓價去年調整幅度只約15%，對中等收入家庭來說，要購買所謂「上車盤」，不論儲首期、抑或應付每月按揭供款，壓力仍大。撤回多種針對投資需求的印花稅，會予人政府「不容樓價下調」的錯覺。 現時政府沒有「減辣」，但調整從價印花稅第二稅率的稅階，令首次置業*的用家可節省印花稅支出。會向市場發放「政府不助長買樓投資，但鼓勵市民置業自住」的信息，可說是方向正確。
樓市辣招未是放寬時
財政司司長將於下星期公布新一份《財政預算案》，而近期一些市場聲音呼籲政府撤回部分遏抑樓價措施，即所謂「減辣」，原因是去年樓價下調15%，但審視各種數據，現時「減辣」未必是明智的選擇。 所謂「辣招」，較狹窄的定義是2010年11月起，政府推出的幾種印花稅；較廣闊的定義包括金管局在2009年10月起開始的收緊按揭指引。背景是2008年之後利率長期偏低，引發資金流入樓市，政府要推出不同印花稅壓抑投資需求；而金管局也推出「逆周期」措施控制按揭風險。
負資產非樓市準確指標
早前金管局發報2022年底的負資產統計，量數達12,164宗，比前季的533宗急升21.8倍。沒有業主會希望物業成為負資產，但由大市的角度看，負資產增減，未必是良好的判斷後市指標。更值得留意的相關數據，其實是銀主盤數量。 所謂負資產，指物業資不抵債，即物業估值低於按揭未償還餘額。去年負資產數字急增，原因是按揭保險計劃下的按揭成數上限可達9成，部份銀行又會為員工提供9成或以上的員工按揭計劃。此些新批的高成數按揭，在首1、2年償還的本金有限，而去年樓價又下跌逾15%，結果統計上負資產數目便會大增。
拆息回落未必長久
近日港元拆息急回，一個月拆息上周五回調至2.41厘，較年初下調達180點子。一般人的理解下，拆息回落，反映資金充裕、借貸成本下跌，應該有利於樓市。但要留意，近日港元美元拆息息差擴闊，可能為新一輪套息活動積聚能量，港元拆息偏低的現象未必持久。 要談近日拆息為何回落，先要討論之前為何上升。港元拆息由去年隨美國進入加息周期上升，美國聯邦基金利率去年一共上調4.25厘。而港元一個月拆息由2022年初低於0.2厘，升至年底一度高於5厘，12月平均為4.77厘。港元拆息升幅略高於美息同期升幅。
樓價下調15%的影響
差餉物業估價署及中原的樓價指數，大致上都反映去年樓價下調約15%。對小業主來說，樓價下跌代表資產貶值，當然不是好消息。但除此以外，樓價下跌究竟對小業主有什麼實際影響。 1.減少套現金額 資產價格下跌，最直接的影響是在轉讓時可套現金額減少。不過，如果小業主一時三刻未有賣樓計劃，那麼樓價波動暫時便只有帳面意義。如果小業主正好在樓市調整期準備換樓，假設持有的物業與打算購買的物業跌幅相若，平買平賣，實際的影響也不大。