News and Insights

Pan Asian Mortgage Company Limited is a Hong Kong based innovative financial services company, specializing in mortgage origination and capital market financing.

現契樓申請按揭注意事項

 香港大概有66%居於自置居所的家庭,已沒有按揭負擔,即他們手持的物業,已是「現契樓」。現契樓除了有居住價值,在業主有需要時,也可申請樓按套現,取得利率較相宜的貸款。但現契樓申請按揭,也有不少要注意的地方。 現契樓可再按揭套現 一般人第一次申請按揭,大都是初次置業時進行,此種情況下,不管買的是一手樓或二手樓,樓契都不會在買方手上;而完成整個借款、買樓流程後,樓契都會由銀行管有;此時轉按的話,樓契便會由舊按銀行手上轉往新按銀行手上。直到樓按業主供完樓,就會向銀行贖回樓契,物業便會變成「現契樓」。根據2021年的人口普查,香港有66.1%居於自置居所的家庭,已沒有按揭負擔,他們的物業,便都是現契樓。

美國通脹或趨穩

美國10月通脹率按年上升7.7%,雖然屬高單位數,但比市場預期的稍低,令市場憧憬美國通脹放緩,聯儲局可望提早停止加息。由數據看,以上憧憬也不算是一廂情願,美國通脹的確可能已在放緩。 如果你在網上尋找美國消費物價指數CPI(一般理解下的通脹率),通常被引用的是指數的按年變化,你第一個印象應該是通脹難言受控。今年1月通脹率按年升7.5%,2月是7.9%,之後長期處於8%以上,6月甚至達9%,10月才稍稍回落至7.7%。距離聯儲局的目標通脹率2%似乎有漫漫長路。如果聯儲局堅持壓抑通脹,似乎加息期仍會持續一段時間。

港版次按危機一觸即發?

有報章以頭版報導,香港的新盤有大量涉及財務公司的按揭,並預言樓價調整、利率上升,可能足以引發一場危機。究竟什麼是次按?在香港出現次按危機的風險又大不大? 報導提及,單計2020至今入伙的新盤,大概有2,000多宗由財務公司承造的按揭,此類樓按,多數在還款之初有「低息優惠」,利率一般為P減,優惠期後利率會升至P加。近期樓價調整,此類樓按的借款人難以轉按,優惠期後利率「正常化」至P加,而P也在上升。還款增加,可能令他們還款出現困難,如大批斷供出現,便可能影響市場。

轉按宗數為何逆市上升?

今年樓市受種種因素影響,成交較為淡靜,成交量按年下跌38%;但同期樓按取用宗數在轉按需求仍強烈的支持下,跌幅不足2成。究竟為什麼港人熱衷轉按? 今年1至8月,一、二手公私營住宅的成交註冊宗數約34,700宗;較去年同期的56,200宗下跌約38%。今年同期住宅按揭取用宗數約44,000宗,較去年同期的54,400宗下跌約19%。大家應留意到,今年住宅註冊成文量,遠低於同期的按揭取用宗數。 原因1:時差因素 成交註冊與按揭取用的差距,部份原因是「時差」;一手單位如以樓花推出,按買賣合約登記,會在物業落成前註冊。但如買家選用建築期付款,便會待物業成為現樓,才有按揭取用。由於近年建築期付款是一手成交的主流,因此去年或前年售出,今年入伙的單位,不少成交會在過去登記,但今年才取用按揭。 原因2:轉按因素 另一個成交註冊與按揭取用有差距的主要原因是轉按。轉按不涉及買賣,不會反映在註冊數字。但近年新批按揭中,大約有2成為轉按申請,此是按揭取用宗數往往大於成交的一個主要原因。 以今年新批核的按揭宗數為例,1至8月全部新批按揭為6.45萬宗,較去年減少21%,但當中轉按的申請,為1.86萬宗,較去年同期上升19%。反映樓市成交淡靜之下,轉按市場反而更為活躍。 轉按的原因 一般業主轉按有多種可能原因,包括套現、慳息、移除擔保人及賺取現金回贈等等。今年樓市成交量下跌,部份銀行為維持按揭業務規模,開出甚為吸引的條件吸引轉按客戶,個別的現金回贈逾2%。 對大部份浮息按揭的借款人來說,在按息上升的當下,可以應對的手段不多。轉按賺回贈可以抵銷按息,可能是近一年轉按宗數逆市上升的原因。展望未來,按息料會持續上升,估計轉按的申請仍然活躍。不過,雖然銀行爭取客戶轉按的態度積極,但市況的發展卻有新因素制約轉按的規模。 近期樓價有加快調節的趨勢,個別屋苑的估價也有所調整;轉按申請時,銀行會以最新估值計算按揭成數;如果市值有較明顯的調整,部份以較高成數取用原有按揭的客戶,新按金額可能不足以償還舊按,會增加部份業主的轉按難度。 原文刊於經濟日報網站2022年10月26日

按息升至3.5厘的沙盤推演

市場預期年底前最優惠利率會受美息帶動再上升,「細P」可能升至5.5厘,意味新取用按息會升穿3厘。利率持續上升,預料會令市場觀望氣氛維持更長時間,但對實際上在供樓的小業主來說,暫時影響仍是有限。 執筆時市場主流估計,本周美國議息,聯邦基金利率會上調0.75厘,12月可能再上調0.5厘至0.75厘。受美息帶動,估計年底前香港的「大和細P」分別會上調至5.75厘及5.5厘水平,即較10月底上升0.375厘。一般新批按揭利率也會由目前的約2.7厘,升至約3.1厘。如明年美息持續上升,按息在明年初可能升至3.5厘。 按息望升,無疑令市場的觀望氣氛持續,2019至2021年,一手住宅按月平均成交約1400宗;今年9月成交量卻不足600宗,10月更不到400宗。本周美國落實加息後,預料港元最優惠利率會跟隨上調,幅度未明;但在股市下跌、全面開關無期的大環境下,按息即使輕微上調,也可能令更多準買家暫緩入市。香港的「0+3」檢疫安排,未見吸引海外遊客來港,卻見大批港人部署外遊;年底前市場上一群潛在買家離境渡假,樓市進入傳統淡季,除非一手樓出現更明顯的折讓,否則未來幾個月,一手按月成交量可能在三位數徘徊。 不過,對已經在供樓的借款人來說,按息上升對財務帶來的實際影響暫時仍然有限:以未償還樓按500萬元、還款期25年計,按息在2.7厘時,每月還款22938元;當按息升至3.1厘及3.5厘時,每月還款會升至23971元及25031元;即較現時上升4.5%及9.1%。如果一名借款人在9月底壓測放寬後,收入僅僅通過壓測成功借入500萬元,其收入應在4.7萬元水平。如按息上升至3.1厘及3.5厘時,每月還款分別會升至其月入51%及53%,比起近幾年新批按揭平均佔月入約40%,算是偏高,但也未達危險水平。 單論按息,目前最大的變數是聯儲局是否會持續堅持「壓抑通脹」的目標。美國9月的消費物價指數按年上升逾8%,遠高於聯儲局的目標2%水平;理論上聯儲局需要持續加息。如果美國持續加息,港息受帶動上升,一般樓按借款人的每月供款負擔便會進一步增加,也可能打消更多準買家的入市念頭。 當然,美國物價指數近3個月的增長其實已趨向平穩,9月較6月只上升0.5%;此亦是市場上部分意見認為加息漸近盡頭的理由。美國的通脹是否開始受控,要多幾個月的數據才可明朗化,在此之前,估計市場的觀望氣氛仍會維持濃厚。 原文刊於信報網站2022年11月1日

Is unemployment rate unpegged to mortgage delinquency ratio?

失業率創多年新高,財爺卻預告往後失業數字仍有上升壓力。但回頭看樓市,不但成交持續暢旺,過去受失業率上升帶動的按揭拖欠數字,在失業人數上升逾倍的情況下,亦幾乎是聞風不動,究竟為何有此現象? 香港金管局網站有紀錄自1998年中起的按揭拖欠比率。當年6月,拖欠3個月以上按揭供款的比率是0.29%,其後隨失業率由同期的4.3%上升至1999年的6%以上,拖欠比率亦在大半年內突破1%,其後失業率在2000年下半年至2001年上半年一度回落至4.5%,之後又在2003年中升至8.5%,而其間按揭拖欠比率一直在1%以上的相對高位。 數據表現符合一般人印象:失業率上升,更多業主失去收入,自然令拖欠比率向上。但近一年的情況卻與之前的表現大異其趣;失業率由2019年中的2.8%,逐步上升至近期的6.6%,但期內按揭拖欠比率只是由0.02%升至0.04%。比起1999年初失業率6.4%,按揭拖欠比率1.07%,是零頭也不如。

Negative Equity Mortgage – What It Means for Financial Institution

提起負資產,不少人會認為,除了借款人,貸款機構也應該一樣緊張──作為貸款抵押品的價值,已經低於未償還貸款餘額了,可以不擔心嗎?但由貸款機構角度看,其實有眾多方法處理相關風險,對於現有甚至可見將來的負資產規模,可能會有所關注,但遠遠說不上緊張。

2019大跌市的盲點—負資產影響被誇大(下)

筆者之前提到,在2002年推出的負資產按揭計劃,12年間只有極低的壞帳率。那究竟對香港今日面對的情況,有何意義? 其實,風險管理亮麗成績的基礎,主要在授信上堅持審批條件,1) 是貸款用於償還舊有按揭欠款,沒有套現(cash out);2)申請人物業是自用; 3)而且供樓紀錄良好。在計劃推出後一年,經濟環境在2003年其實曾進一步惡化,樓價比2002年時又下跌了起碼一成。原有批出的140%負資產按揭,其時再計算按揭成數的話,可能已是150%、160%。但當時其實沒有出現大規模的拖欠供款現象,原因在於客戶篩選及授信標準的堅持。

2019大跌市盲點──負資產的影響被誇大(上)

筆者曾提到,投資者與自住用家對於「償債」的取態完全不同。香港是一個以用家主導的樓按市場,非業內人士可能會憂慮大批業主會因為樓價下跌、物業成為負資產、再拋售自住單位進而賴債。但根據確實的負資產業主供樓數據,可以說以上都是杞人之憂。 宏亞按證在2002年與本地銀行共同出資,在香港引入負資產轉按計劃,不單是同類貸款的先行者,實際上批出的按揭宗數,亦遠超過半官方的同業。不誇張的說,我們持有香港最完整,最具參考性的負資產業主還款模型。當年計劃推出之時,香港正撤銷利率管制,一般銀行的按揭利率,由1997時的P+2厘,下調至2002年的P-2厘左右。但新造按息下調,對一眾負資產業主來說卻是可望而不可即。原因是物業成為負資產,新按貸款不足以償還舊按餘額,沒法以轉按方式去爭取到低息的好處。

2019大跌市盲點──投機短炒

樓價進入調整期,已是無容爭辯的事實,如果貿易戰持續,港樓弱勢的環境將維持一段時間,甚至有評論估樓價可大跌七、八成。但此類預言其實充滿盲點──樓價跌多跌少是一回事,而只提樓價跌,不談信貸場景,根本無助於我們了解大局。 確認人的歷史意義 討論之前,先說一個故事。故事發生於1997年,當時筆者在銀行工作,同事報告一名投資者來申請按揭,事主購買一個位處旺角波鞋街的舖位,面積只有100方呎,作價超貴。按程序需評估「磚頭」,結果是估價不足。估價不足其實非常合理,此舖位一個月收租大約3.5萬元,呎租350元,以成交價計,回報率只有1.5厘。20年後的2018年,那區租值只不過同樣是300多元一呎,對比之下,大家可知道當時造價的不合理。 當年筆者看到舖位的租金資料,第一個感覺就是──此舖位的租客,除非是賣白粉才有足夠利潤去交租!同事如實回覆客人估價時,這位所謂「資深投資者」大表不滿,認為銀行在阻他發達!