消息觀點

宏亞按揭證券有關公司(“宏亞按證”) 是一家建基於香港的創新金融服務公司,專門從事資產證券化及資本市場融資。

2023年 美國可能再度減息?

美國的通脹有放緩跡象,加上有經濟衰退隱憂,投資市場不但估計上半年美息上升幅度收窄;甚至開始估計美息可能在下半年再進入減息周期。究竟美息調頭向下的機會有幾高?如果美國減息香港又跟隨,樓市會不會再受刺激反彈? 要判斷美國息口走向,基本因素仍是要看通脹率。12月美國CPI的按年升幅是6.5%,似乎比聯儲局的目標2%仍有一段距離,但看月度變化,指數其實已連續兩個月下跌,指數與2022年6、7月持平。

高成數按揭風險何在

一般人討論高成數按揭時,總會有「高成數按揭風險較高」的印象。如果細問他們為什麼高成數按揭風險較高,部分人可能會指出「按揭成數較高,物業較易成為負資產。但高成數按揭的真正風險,不在於物業是否較易成為負資產,而在於整體上被批高成數按揭的借款人,償付能力是否較差。 根據負資產的定義(抵押物業的市值低於未償還按揭金額),理論上如果一位業主借取九成按揭,一個月內樓價下跌多於一成,物業便是負資產。如果當初借取的按揭成數較低,例如七成,即使樓價即跌兩成,物業也不是負資產。

通關對樓市的刺激作用

 1月8日起香港及中國內地恢復免檢疫通關,不少意見認為利好香港樓市。但看好後市的準買家應該留意,通關其實對樓市不會有多少直接影響,主要的利好因素都較為間接。 仍是本地買家為主 上周末受通關消息刺激,一手市場錄得約70宗成交,較前周「大升」130%。但要留意,此種大升是因為此前基數極低。在過去市場較為平穩、有大形新盤開售的周末,正常的一手成交量應在二、三百宗水平。 綜合市場消息,成交量谷底回升,也不是內地買家來港置業。而是多了看好通關會帶動市場上升的本地買家,作出入市決定。事實上,由於多個因素左右,暫時看不到會有大量的內地買家來港入市。

另類定息按揭 吸引力曇花一現

理論上在加息周期,定息按揭會有較大吸引力。但2022年1至9月,定息按揭的使用率卻甚為「穩定」,一直只佔新批樓按的0至0.5%水平。但金管局最近的報告顯示,定息按揭的使用率近月卻急升,由去年9月的不足1%,升至11月的逾10%,究竟原因何在?   理論上,在市場預期浮息按揭利率會持續上升時,定息按揭的吸引力會相應增加。即使同一時間新批定息按揭的利率略高於浮息按揭,應該仍會有一定數量的按揭申請人為免日後加息、自己的還款大升,而選用定息按揭。但在去年首三季,此現象未有出現:每月新批樓按中,定息按揭所佔比例一直維持在0至0.5%。 原因可能是普遍用家認為定息按揭與浮息按揭的息差「太大」,也…

新盤積壓 2023年樓價難見可觀升幅

 2022年本地樓市受利率上升及新冠疫情影響,樓價下調約15%,一、二手成交量亦縮減。展望2023年,加息及疫情的影響淡去。疫後經濟復常料會刺激經濟及樓市;但另一方面新盤供應積壓,卻會制約樓價的反彈幅度。 因素1:疫情影響淡去 如無意外,香港及中國內地會在今年恢復免檢疫通關,加上海外入境取消強制檢測,香港料可重拾接通中外的中間人角色。由於印花稅等辣招,加上對非本地收入樓按申請的限制、國內限制資金外流等因素,通關可能未必會直接刺激內地或海外資金大量流入本地樓市。但對外人流恢復,料可刺激本地多個受疫情影響的行業。經濟前景向好、加上樓價比高位有明顯下調,或刺激購買力入市。此是市場上部份分析看好樓價可…

2022按揭大事回顧

年近歲晚,又到了回顧與前瞻的時間。今年因美國進入加息周期,速度與幅度為近幾十年罕見,連帶香港的按揭市場都出現多個重大變化。 (1)實際按息上升 今年美國聯邦基金利率上升4.25厘,香港的利率亦受帶動,其中一個月港元拆息升幅甚於美息,由年初的0.15厘,升至近日一度高於5厘。而最優惠利率(P)亦受帶動,但升幅遠低於拆息;多家銀行的P在年內上升0.625厘。 由於H按都設有封頂利率,如果借款人在去年取用H按,平均還款利率會由年初的不足1.5厘,升至近日的3.125厘。

按息上升但借款能力不變的按揭場景

本周美國議息,美息上調半厘,市場估計港元最優惠利率可能跟加0.25厘。再看遠一點,明年首季美國可能再加息一次,然後加息期可望告終,香港的按息可能在3.5厘見頂。以「借款能力」計,可說香港人的按揭借款能力沒有減少,但借款人的還款壓力卻已上升。 於11月初,我們曾在估計,本地按息可能在明年初升至3.5厘,而美國通脹有降溫跡象;明年美息上升周期可望告終。現時看來,本地按息甚有機會在3.5厘左右見頂。 按息3.5厘是個有趣的數字,正面地看,2022年初,美國加息周期尚未展開前,一個月港元拆息低見0.2厘,以近2年一般H按條件,按息為H加1.3厘,封頂位為P減2.5厘(P為細P,上半年為5厘)。以未放寬…

稅貸影響樓按 準買家借貸前有咩要注意?

又到了銀行推廣稅貸的季節,雖然今年市場利率上升,按揭利率也水漲船高,但多家銀行仍推出實際年利率低於2厘的稅貸,利率較按息更低。對利率敏感的借款人,可能已在籌劃如何善用稅貸。但部署借取稅貸時,也有不少地方要留意。 準買家 — 不可以稅貸作首期 部份有意入市的準買家,可能會考慮借取低息稅貸作首期。但要留意,借取銀行按揭時,銀行會查問樓按申請人的首期來源,如果申請人在按揭前有取用稅貸,紀錄在信貸資料庫內一覽無遺。此借款紀錄,會在兩方面影響樓按申請:首先,申請人要證明首期並非來自借款,銀行戶口存款在扣除稅貸借款後,餘額要高於新購物業首期,才有機會獲批按揭。 其次,稅貸一如其他債務,還款會影響供款與入息…

香港業主供樓負擔—加完息也只是兩成多?

提起一般小業主的供樓負擔,大家的印象就是「很高很高」;但去年進行的人口普查反映,居於自置私樓又有按揭借款的住戶,按揭還款佔月入比率只是21%;考慮今年加息,比率也只是微升至23%。整體而言,香港小業主的按揭負擔並不算重。 香港有兩個常用的官方供樓負擔數據,一個出於政府經濟報告的「市民置業負擔指數」,最新的數字是今年第三季的73%。此數字是以45平方米單位的按揭供款(假設按揭成數為70%及年期為20年)相對私樓住戶入息中位數的比率。另一個是金管局向立法會提交報告中的「新批住宅貸款的平均供款與入息比率」,最新數字為今年8月,比率為36%。兩者差天共地,因為標準不同。前者是假設一個入息處於私樓住戶中…

現契樓申請按揭注意事項

 香港大概有66%居於自置居所的家庭,已沒有按揭負擔,即他們手持的物業,已是「現契樓」。現契樓除了有居住價值,在業主有需要時,也可申請樓按套現,取得利率較相宜的貸款。但現契樓申請按揭,也有不少要注意的地方。 現契樓可再按揭套現 一般人第一次申請按揭,大都是初次置業時進行,此種情況下,不管買的是一手樓或二手樓,樓契都不會在買方手上;而完成整個借款、買樓流程後,樓契都會由銀行管有;此時轉按的話,樓契便會由舊按銀行手上轉往新按銀行手上。直到樓按業主供完樓,就會向銀行贖回樓契,物業便會變成「現契樓」。根據2021年的人口普查,香港有66.1%居於自置居所的家庭,已沒有按揭負擔,他們的物業,便都是現契樓…