近日一手市場因為按息下跌，成交轉趨暢旺，但同時也出現多宗涉及「先住後付」的撻訂個案。此類付款安排的共通點是涉及延後成交，當遇上市場價格大幅調整，買家都可能主動或被動地取消交易。
所謂「先住後付」，即一手新盤的買家，與賣方簽訂買賣合約，支付部分樓價後，未正式簽署樓契，即獲入住單位的權利。部分新盤提供的「先住」時期可長達數年，買家可先佔用單位，並在指定日期之後，才按合約列明的條款，支付樓價餘額，正式完成交易。
持平而言，此類安排其實有效回應部分買家的需求。對換樓客來說，如果他們的原有居所尚有按揭貸款，在購買新物業、申請新居按揭時，銀行會同時計算新和舊居的按揭還款，兩筆還款的總額不逾規定(現時為收入的50%)，銀行才會批出按揭。對換樓客來說，此要求增添新居按揭的難度。而「先住後付」的安排，在一定程度上為此類問題提供了解決方案──買家為新居支付少部分樓價、物業成為現樓後，便可遷往新居，待賣出舊樓後，才為新居申請按揭，避免銀行同時計算新和舊居按揭還款的問題。
不過，凡事有利必有弊，此類安排也隱藏風險。類似於建築期成交，「先住後付」的安排下，買家簽署買賣合約的時間與最終交易日期相距一段日子。如果樓價調整，買家為新居申請按揭時，可能會遇上估價不足的問題。例如3年前簽約購買，價格1000萬元的單位，現時估值可能只有800萬元。如果買家真的是樓換樓的買家，連舊居的市值也一併下跌，可套現的金額較數年前的估計大減，反而令樓換樓的計劃難以推行。
「先住後付」的另一層問題，是如何解讀「先住」時期的價值。此部分的變數甚多，個別新盤的先住安排，要求買家支付佔用費(租金)、部分是有佔用費，但可在成交時退還、個別新盤則沒有佔用費的安排。原則上，買家未完成交易而先入住單位，銀行可能會視之為一種變相的優惠，可能在估價之後，再扣減相關優惠價值，再計算按揭成數。例如上文提及現時估值800萬元的物業，如有2年的先住期，銀行便可能按市值再扣減此2年的市值租金，再計算按揭成數，令買家可獲的按揭金額進一步減少。如果買家未能籌措資金完成交易，便可能被迫取消交易。
需要留意的是，不論因為任何原因取消交易，原則上發展商都可以向買家追收損失，包括重售單位時，如賣價較原有合約價下跌，發展商可能向買家追收差價。
原文刊於信報網站2025年6月3日