早前滙豐銀行推出新的定息按揭計劃，首3至5年，按揭利率為定息2.73厘。計劃一出，市場討論焦點自然是「抵唔抵」。其實，在「抵唔抵」以外，此類產品的出現，對後市也有一定啟示。
先說滙豐新推出定息計劃的條款：定息期3至5年，定息利率2.73厘，其後利率為P減1.75厘。現時滙豐的最優惠利率為5.25厘，P減1.75厘即3.5厘，利率與該行的P按報價、H按的鎖息上限一致。
定息按揭對借款人的好處，自然是在定息期內利率固定，不必擔心利率波動，推高每月還款。上述定息按揭的吸引之處，是定息利率，比現時的利率浮動的H按及P按利率都低。借款人如成功申請，在同等借款額及年期的情況下，每月還款會比主流H按為低。以400萬元樓按，30年還款計，現時主流H按以鎖息還款，每月還款額為17962元；如以上文的定息條件計算，定息期內每月還款16287元，較H按的還款低9.3%。
不過，選用定息按揭也有一定代價，最明顯的是，以上定息按揭計劃不設與按息掛鈎的存款(MORTGAGE LINK)戶口，即借款人有閒置的資金，也不可存入相關戶口對沖按息。
此外，在理論上，對借款人來說，在加息周期開始前，或加息周期的前期選用定息按揭最為有利，可以在低息期鎖定較低的按息，避免加息周期下，浮息按揭還款被推高的影響。現時值得借款人考慮的是，市場預期利率將進入下行周期，此種情況下選用定息按揭，便多多少少有與銀行對賭的意味，如果浮息按揭的利率減幅不大，則現時選用定息按揭，對借款人較為有利；相反，如浮息按揭利率大幅下跌，則浮息按揭的用戶較為受惠。
大家都沒有水晶球知道未來的利率變化，難以判斷現時選用哪一種按揭產品在3、5年內可節省更多按息支出。不過，換一個角度想，大型銀行現時推出按息吸引的定息按揭，也許由側面反映，銀行對按息走勢的判斷。
今年年初，滙豐也曾推出類似的定息計劃，定息利率是3.03厘，同樣比當時的浮息H按利率為低。但計劃推出幾個月後，主流H按的利率卻因拆息下行而急跌，一度跌至不足2厘水平。事後孔明來說，如借款人在年初選用了3.03厘的定息，便錯過了其後3至4個月H按極低息的狂歡。
定息按揭的推出，可能是大型銀行判斷，未來利率可能有較大的下行空間。不過，定息按揭在香港的普及率不高(今年每月新批按揭中，定息按揭佔比由0.1%至2.1%)；銀行以定息吸引到借款人不會太多，未來可以由此「多賺」的按息有限，大家實在不必以陰謀論看待定息計劃的推出。
原文刊於信報網站2025年9月2日