近月住宅市場出現成交價、成交量回升的趨勢，不少分析認為樓價或已見底。但在成交量上升的同時，今年的新盤撻訂數字亦大幅增加，究竟應該如何解讀？
根據土地註冊處資料，今年首三季住宅成交註冊量為45647宗，較去年同期上升20%，今年首三季註冊量相當於去年全年的85%，預料全年住宅成交註冊可回升至5.5萬至6萬宗水平，創2021年以來新高。成交價方面，參考中原指數，已較去年底微升，如無重大意外，估計樓價在今年企穩。
不過，在成交量及成交價之外，新盤的撻訂數字也於同期上升。據統計，2023年新盤約有350宗撻訂，2024年有530宗，2025年首三季已有540宗。每宗新盤撻訂個案，如果買家是簽署臨時買賣合約後未有在指定時間(5個工作天內)簽署正式合約，會損失成交價5%的訂金(俗稱「撻細訂」)。如果是已經簽署正式買賣合約，最終未有完成交易，買家一般會損失相當於成交價10%的訂金(俗稱「撻大訂」)。
不少人認為撻訂數目上升，是一個利淡樓市的訊號，原因在於買家「寧可損失訂金，也不完成交易」，一定是看淡後市了。在討論之前，我們宜先了解一般情況下，為何會出現撻訂個案。
「撻細訂」的出現，是買家簽署臨約後，未有在5天內簽署正約，立即損失5%的訂金。一般來說，罕有買家在簽署臨約後，短短幾天之內忽然對後市轉趨悲觀而決定撻訂。此類撻訂的出現，主要原因，反而是準買家自己的財務情況判斷出錯、對按揭批核的了解不多，滿以為自己可輕易獲得銀行或財務機構提供按揭貸款，簽約後才發現自己無法取得按揭貸款以完成交易，惟有撻訂離場。過去經驗，此類粗心大意的買家，可能佔一手成交的1%至2%。如果比率未見大升，不宜視為樓市負面訊號。
至於「撻大訂」出現，代表買家簽署臨約後，再簽署正式合約。買家合共已支付樓價10%的訂金，卻未能完成交易。多數情況是新盤臨近入伙，選用建築期付款的買家申請按揭時，發現銀行普遍估價不足。買家即使本身有足夠償還能力，但因未能取得足夠貸款完成交易，被逼撻訂。
要留意的是，「撻大訂」數字增加，雖然反映樓價下跌，卻是一個滯後指標，未必可以反映當下的市場趨勢──買家可能在2、3年前購入預售樓花，臨近物業入伙，需要完成交易時，出現估價不足，未能取得所需按揭貸款，惟有撻訂離場。簡單來說，最近一手撻訂個案增加，反映的是「過去一段時間樓價下跌」的事實，但撻訂數字卻不足以協助大家判斷樓市是否已經轉勢。
一般人一看到撻訂數字上升，立即聯想到樓市不穩，其實不同情況的撻訂，背後的成因、反映的問題都不同，不可一概而論。
原文刊於信報網站2025年10月21日