中國內地實行近年來最大的住房貸款改革，包括將還款年期由30年延至40年、新批房貸的供款負擔比率上限由55%放寬至60%。措施對香港樓市及按揭市場不會有直接影響。但港人如購買內地物業時，將可按新規定借取房貸。
在內地放寬房貸還款期之前，內地銀行在按揭批核、還款計算上與香港銀行接近，例如最長還款期都是30年；還款本息計算方式也一樣。較大差異是香港樓按的供款負擔比率上限長年維持在50%，而內地在放寬前是55%，並將進一步放寬至60%。按揭成數方面，香港銀行標準住宅按揭成數70%，合規高成數按揭成數上限現時為90%；而內地住宅按揭成數上限為85%。
放寬樓按供款負擔、延長還款期的效果，是令同等收入的人，可以負擔的按揭貸款上限增加。內地利率是以貸款市場報價利率LPR(大致上對應香港的最優惠利率)為基準加減點計算；現時LPR基準──目前的5年期以上LPR為3.5%，類似香港P按的P減利率，內地新批樓按現時一般為3.1厘。
以年利率3.1厘、原本按揭年期上限30年，供款入息比為55%計，一個月入1萬元的家庭，可借入的貸款金額約為128.8萬元，假設此為樓價85%按揭金額，即樓價約為151.5萬元。
在還款年期延至40年、供樓負擔上限提升至月入60%後，同樣月入1萬元，可借入的貸款金額約為164.9萬元，同樣假設此為樓價85%按揭金額，即樓價約為194萬元，較原有限制，購買力上升28%。或者另一種算法，同樣標價的單位，現時有能力購買的人將大幅增加。
當然，以上提振購買力的措施，有其代價。在借款人的角度，供款負擔上限調升、按揭期延長。但「借到最盡」的話，每月還款上限會由5500元上升至6000元，直接擠壓其他開支。
即使不增加借款額，只把按揭年期由30年延至40年，也會有大幅增加全期利息支出的問題。以內地樓按利率3.1%計，借入100萬元，如是30年還款，每月供款4270.16元，改為40年還款，月供降至3637.72元，降幅14.8%。但每月供款的下跌，完全是因為每期償還本金因年期攤長而下跌，每年的利息支出反而會因為本金償還速度變慢而增加，而且償付利息的時間多了10年。假設利率維持3.1%不變的話，100萬元本金，30年還款的總利息支出約是53.7萬元，40年還款的話是74.6萬元，增加了38.9%。
此外，要留意，內地銀行也會視乎借款人年齡設定按揭還款期的上限，現時最長「借款人年齡+樓按還款期上限」不同地方的差異較大，由65至80不等。
內地放寬樓按，無疑是為了向樓市注入強心針。香港近一年來樓價反覆上升，暫時大概沒有類似放寬的可能。但如果香港人有興趣投資內地房地產，宜留意按揭年期放寬，對本金償還速度減慢、全期利息支出增加的影響。
原文刊於信報網站2026年9月2日