負資產數目回升,成為了市場熱門話題。不過,對於「負資產」,一般人仍會有不少誤解。以下有關負資產的事實,可以作為了解此個金融現象的基礎:
1. 負資產的定義:有抵押貸款的抵押品市值低於未償還貸款。所以,只要市場上有較高成數的貸款存在,而資產價格不是「只會上升」。在價格調整時,統計上便會出現負資產。過去數年,有一段時間金管局未有錄得住宅負資產,只是因為樓價持續上升。但我們應該要接受,任何資產價格都可能上升、可能下跌。
2. 負資產不代表貸款機構的損失:貸款機構只會在「借款人違約不還款+按揭物業成為負資產」兩者同時出現時,才會出現損失。
3. 負資產不代表借款人還款紀錄會惡化:通常觸發借款人違約的原因是收入下跌,而不是樓價下跌。通常借款人違約,會經過「延誤還款」的階段,因此延期還款比率(Delinquency Ratio) 可以視為違約的預警數字。事實上根據金管局最新的統計,「負資產」借款人的延期還款比率只是0.02%,即是現時11,000宗負資產按揭,有不足3宗出現延期還款。
4. 2008年之前,按揭延期還款比率與失業率有明顯關聯連,但之後關連減弱。金管局在1998年中才開始有延期還款比率的統計,而由1999年2月起,至2003年9月,數字都維持在1%以上,高峰為2001年4月的1.43%。同一時間,香港失業率在4%至8.5%之間波動,2003年6月失業率由高峰回落,延期還款比率亦下跌。有趣的是,在2008年2月比率跌至0.1%以下之後,即使失業率在新冠肺炎期間一度升至7.2%,延期還款比率亦從未再升高於0.1%。
5. 負資產不會引發Call loan。不少人會以為,住宅按揭以物業為抵押,抵押品市值下跌,會觸發銀行Call loan。但現實中銀行不會因為抵押品貶值而採取行動。金管局統計的負資產高峰是2003年第三季,負資產宗數是106,697宗,每100宗銀行按揭,有22宗是負資產。當時也沒有銀行集體call loan的現象,原因是,在整體樓價下跌時,要求借款人進行部份還款,只會令潛在的壞帳變成現實,對銀行沒有好處。
負資產或會增加,但不會威脅銀行體系
由於一手住宅存貨累積,估計樓價調整會持續。我們將會看到的負資產數字增加,部份近2年以較高成數按揭入市的用家,他們的物業估值或許已經低於未償還按揭餘額,而上升了的按息又為他們帶來一定的償還壓力。但在現時低失業率,各行各業都欠缺人手、薪金有增長壓力的情況下,不見得斷供違約的個案會大升。
原文刊於經濟日報網站2023年11月15日