新聞與見解

建築期付款買家提早完成交易的考慮

Apr, 2024

過去幾年,樓花新盤交易中,選用建築期付款的買家佔絕大多數,個別項目中的佔比高達九成。此些買家會面對價格波動,影響交樓時按揭估值的風險。趁樓市氣氛好轉,曾選用建築期付款購入樓花的買家,或可考慮提早完交易,一方面避開估價不足的風險,另一方面也可獲得發展商一定比例的回贈。

在港府撤辣之後,雖然樓市(特別是一手市場)成交量回升,但樓價暫時未見有明顯回升。展望未來,如果出現偶發式的負面消息,不排除樓價再有輕微調整。而樓價波動,對以建築期付出購入樓花而尚未完成交易的買家最受影響。

以建築期付款方式購入樓花,如果物業交樓時估值下跌,可能影響按揭申請。由於簽署預售樓花合約及交樓的日期相距較遠,而銀行對於建築期物業按揭的估價,原則上是按申請時的市值計算。例如簽約時成交價1,000萬元的物業,交樓時估值800萬元,原則上銀行便會按市值800萬元,再根據簽署臨約當時按揭指引的限制,計算按揭成數。例如簽署臨約時的按揭成數上限是八成,現時物業可獲的按揭金額上限便是640萬元。如果買家已支付1,000萬元樓價的一成作訂金,現時便需在按揭借款以外,另外準備260萬元才完成交易。如果買家未能籌措資金,後果輕則被賣方沒收訂金,重則在發展商以市價售出單位後,被追收差價。但這種風險,在一定程度上是可控制的。

大部份提供建築期付款的樓花項目,都附有提早完成交易的條件,多數情況下,買家如順利提早完成交易,更多獲得發展商提供樓價數個百分比的回贈。此類買家如果其他財務條件配合,可考慮提早成交,避免了樓價萬一再有調整、新居估價下跌影響按揭的風險。

注意事項:並非每一個樓花項目都會為提早成交的買家提供額外回贈。具體優惠請參考項目價單。另外,發展商任何名目的回贈,在買家申請按揭時,都會在物業估值中扣除。例如以建期購入價1,000萬元的物業,現時估值800萬元,假設提早交易,發展商回贈成交價(1,000萬元)的3%,即30萬元。申請按揭時,估值便是770萬元(800萬元減30萬元),再按此計算按揭成數。

最後,由於撤辣後成交量回升,近日銀行按揭申請有「塞車」現象,買家可能需要預留稍長的時間,以完成按揭申請及取用按揭。

原文刊於Now 財經 2024年4月25日