踏入11月,樓市氣氛忽然轉靜,10月《施政報告》放寬按揭、11月初減息對樓市的刺激似乎都不大。在《施政報告》發表後,被問及會否考慮讓青年人以強積金作為置業首期,行政長官當時的回應是不排除可能性。究竟容許市民提取部分強積金置業,是否好主意?
繼2月《財政預算案》撤銷所有樓市辣稅後,政府再於10月《施政報告》放寬按揭指引。2月減辣稅之後,3月一手住宅成交曾創出一手住宅條例在2013年實施以來的單月新高紀錄──逾4000宗成交,但之後成交反覆回落,8、9月一手成交均不逾千宗。而在10月《施政報告》放寬按揭後,10月下半月多個一手盤熱銷,全月成交近3000宗。但踏入11月,整體市場氣氛又再轉靜,至17日,一手成交量只在500宗水平,而且尚未有大型新盤開價。
由於「樓市辣招」都已撤銷,「辣」已減無可減。如政府要支持樓市,可能需要為樓市「加甜」。那麼,容許以強積金買樓,對刺激樓市又是否有用?
從表面看,容許市民以強積金作首期有一定好處,首先自然是可提振置業需求,其次是現行的強積金,市民大致上只可在65歲退休或永久離港等少數情況下提取,一般人對管理強積金似乎都是消極管理。容許市民提取部分供款置業,可能有助提升市民對管理自己強積金戶口的積極性。在市民角度,如部分強積金可轉作置業用途,亦有助減少儲首期的時間。
不過,有關構思的缺點也明顯,要令到「提取強積金作首期」對準買家有實際作用,容許提取的金額不會太少,總不可能只容許供款人提取一萬幾千以減輕首期支出。但強積金原意是供市民用於退休生活,如容許供款人提早大額提取作置業用途,可能會令退休時所得金額減少,影響退休後的財務安全。
另一個現實問題是,香港的強積金供款相對偏低(每月僱主、僱員的強制供款上限共3000元),令多數人的強積金戶口結餘數目不如想像中高。假設進入職場約10年人士,如果他們月月以強制性額度供款,10年的本金投入亦只會有36萬元。而事實上,10月強積金成員平均戶口結餘只是27.2萬元,比以上的模擬情景更低。
當然,強積金計劃也不乏高額結餘賬戶,在2021年,賬戶結餘在100萬元以上的賬戶約10萬個。但估計這些大額賬戶,會是以加入計劃多年的僱員為主,未必符合「讓青年人以部分強積金供款支付置業首期」的原建議。
撇開「動用部分強積金買樓」,會不會影響未來退休安排的理論不談,現實是即使容許青年人調動部分強積金作置業首期,受限於強積金平均賬戶結餘金額偏低,對樓市的實際刺激也不會太大。
原文刊於信報網站2024年11月19日