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下半年按息走勢推演︰P息跟加、新批按息或升至4厘

Jul, 2023

6月份美國暫停加息,但聯儲局預告下半年美息仍有半厘上升空間。由於近日港元拆息高企,銀行按揭息差收窄。香港可能出現「美息加多少,最優惠利率跟加多少」的局面。無論是有樓在供的小業主,抑或打算入市的準買家,都要留意有關影響。

港元最優惠利率料跟足美息上調

美國聯邦基金利率由2022年3月進入上升周期,在過去一年多的時間中,當美息上升時,香港最優惠利率往往不加,即使跟加,加幅往往也不及美息。結果一年多下來,美息已上升5厘,而港元最優惠利率僅上升0.75厘。

但另一方面,反映市場資金供求的拆息近日卻抽升,全線維持在5厘以上,與樓按相關的一個月拆息,本周二報4.92厘。大致上,拆息可視為銀行(尤其是中小型銀行)的資金成本,近日的H按條件,一般為H+1.3厘,鎖息為大P減2.5厘,即3.5厘。理論上銀行提供按揭,是在做蝕本生意。此所以市場估計,如果美息在年內再上升,本地最優惠利率有跟足上調的壓力。

 

新批按息年内將升至4厘

以現時新批H按的鎖息利率3.5厘計,如果年內美息上升半厘,而港元最優惠利率跟加,新批按息會升至4厘。以500萬元貸款,還款期30年計,供款會由每月22,452元,升至23,871元。通過壓力測試的要求,會由47,316元,升至49,963元。表面看來升幅不大,但「按息仍在上升」的事實,可能令部份有意入市的準買家維持觀望態度。

息口回落吸引買樓 或要等2025年

根據聯儲局「點陣圖」(即聯儲局委員對未來美息走勢意見的圖像化結果),聯儲局一方面估計今年美息仍有半厘的上升空間,但同時預期明年美息將由高位下調1厘,之後美息會持續走低,「中長期」目標是2.5厘。

值得留意的是,由於過去一年多,美息上升5厘,而港元拆息大致跟足,而最優惠利率只上升0.75厘。美息在明年回落的話,料會出現港元拆息跟隨下調,但最優惠利率慢減的情況。假設一個月拆息由現時4.9厘水平在年內再上升半厘至5.4厘,明年跟隨美息回落至4.4厘。而最優惠利率在年內上升半厘後,明年未有跟足美息回落,只回調半厘,明年的新造樓按利率仍會在3.5厘水平,之後可望跟隨美息緩慢下跌。按息要回落至吸引資金進入樓市的時間,可能要在2025年或以後了。

原文刊於經濟日報網站2023年7月5日