近年來,香港樓市的波動經歷了多次調整,讓不少發展商一按的買家面臨不小的財務壓力。那些在樓價高峰期借入發展商按揭的買家,更宜及早籌謀,以減少優惠期完結,需要長期支付高息按揭帶來的財務影響。
按息升至P+1% 還款額暴增
發展商提供的優惠期一般為三年,優惠期內利率貼近銀行按息,到了優惠期完結後,按息便會反映發展商的融資成本,利率一般會升至最優惠利率(P)至P+1%。
在優惠期後,如果碰上市場利率上升,借款人便會面臨按揭還款暴增的情況。以借款額800萬元、25年還款、優惠期首3年按息最優惠利率(P)-2.5%為例,每月供款為35,889元。然而,優惠期完結後,若碰上最優惠利率上升至P+1%,現時每月供款會增至約54,137元,還款較優惠期上升逾50%。
樓價下跌 轉按至銀行變難
過去多年,由於香港樓市長期處於上升軌道,不少業主會忽視高息一按在優惠期後難以轉按的問題:只要物業估值上升、在發展商按揭優惠期完結後,業主可以輕鬆以「標準按揭成數」轉按至銀行。又或更簡單的,把已升值的物業放售,不必長期負擔高息。事實上根據中原地產的統計,2016至2019年涉及發展商一按的一手成交有5,175宗,其中7成都已解除原有按揭,多數是轉按至銀行,少量是二手轉讓。
但近3年樓價調整,根據差餉物業估價處指數,3月份本地住宅樓價較3年前下跌8%,較2019年中高峰下跌約12%。那些曾借入發展商一按的小業主,如果要轉按至銀行,需要大量現金償還新舊按的差價,難度大幅增加。如果把單位放售,成交價又往往低於購入價。
應重新安排財務減少負擔
這些業主應重新審視自己的財務安排,以減少高息樓按所帶來的負擔。業主可以制定減少消費、增加儲蓄的計劃,或者選擇部分提早還款方式,以減少長遠影響。而對於未入市的準買家來說,更應參考近幾年的樓價走勢,不宜認定樓價只升不跌,以為借入高息按揭可在優惠期後輕易抽身而退。
原文刊於經濟日報網站2023年5月24日