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泡沫的真相(II)

Oct, 2017

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上星期筆者提到,單純考慮樓價,不足以證立泡沫,必須考慮炒賣是否嚴重。香港平均樓價高於入息中位數十多倍、租金回報率只有2、3厘,的確可以說樓價偏高。但另一方面,在重重辣招之下,樓市的投機者幾乎絕跡,卻顯示香港樓市炒賣情況絕對不嚴重。 須知道,用家和炒家應對樓價調整時,會有完全不同的反應。物業對自住業主來說是自己的家,不會輕易放棄,我們的數據顯示用家在困難時,都會咬緊牙關供樓,這對銀行的壞賬也自然會少了。雖然如此,惟對炒家而言,買賣物業不過是生財途徑,一有風吹草動,都可能計數離場。充斥炒家的市場出現調整時,會更容易引發雪崩式下跌;而今天香港卻是一個投機者大致離場的樓市。