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放寬壓測對樓市有無刺激作用?

Feb, 2024

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據報金管局有意放寬按揭壓力測試的要求。如果成事,此舉無疑會向市場釋放「當局有意支持樓市」的訊號。但不同的調整,將對樓市會有不同的影響。

先回顧壓力測試(壓測)的概念,多年以來,銀行處理按揭申請時,一般只會要求借款人每月還款低於月入一半。壓測在2020年推出,背景是2008年後市場利率進入極度偏低環境。一個月拆息長期在1厘以下徘徊的歲月,利率一旦「復常」,在超低息環境下借入的樓按,每月還款便會急升。

壓力測試的推出,作用便是限制樓按申請人在低息環境下的借款金額,為未來利率可能回升設置人為的緩衝。最初的壓測標準是「現行按息上升2厘的情況下,按揭還款不逾月入60%」。2013年標準上調至「現行按息上升3厘的情況下,按揭還款不逾月入60%」。2022年標準又調整回至本來「現行按息上升2厘」的要求。另外,對於有本身有其他按揭負擔(包括身為按揭借款人或擔保人)的按揭申請者,壓測標準是「計算按息上升後,總按揭還款不逾月入五成」。

壓測在不同的利率環境下,對收緊按揭貸款有不同的影響。以數年前流行的按揭條件為例,當時一個月拆息為0.2%,Hibor Based按揭為H加1.3%,最優惠利率為5%,「鎖息上限」為 P減2.75%。借款人如借入500萬元,還款期30年,實際上每月還款是17256元,如果按傳統的供款與入息比率要求,每月還款不逾月入50%計,理論上收入只需要34512元即可通過要求。但在當時壓力測試的要求(以鎖息計,加3%計,每月還款不可高於月入60%),每月收入要62606元,才可通過要求。因為壓力測試,對借款人收入的額外要求,增加了81.4%。

現時統計上,拆息按揭仍是主流,但拆息上升,H按借款人大都以鎖息上限供樓,加上2022年壓力測試的要求由「現行按揭利率加3%」,調整至「加2%」之後,壓力測試的限制作用已經大幅減少。以按揭本金500萬元,還款年期30年計。傳統的供款與收入比率要求(每月還款不逾月入50%)下,按揭申請人的月入需要在48465元以上。計算壓力測試後,月入需要在50635元以上才可獲銀行批准申請。壓力測試的對收入的「額外」要求只增加了4.5%。

在現時的利率環境下,如果單純把壓測標準下調(例如改為「現行按息增加1厘,按揭還款不逾月入60%」,甚至完全取消自住用家的壓測要求),正面作用也十分有限。在計算上,較有刺激作用的措施,是取消/放寬對本身有其他按揭負擔者的壓測要求。例如本身有未償還按揭,再申請第二個住宅按揭,限制等同自住申請人。在近月租金持續上升、利率看跌的趨勢下,可能會帶動一定投資需求置業。

原文刊於信報網站2024年2月6日