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銀行角度看負資產 還款紀律比個案宗數更重要

May, 2023

金管局剛公佈2023年首季的負資產統計,因今年樓價回升,負資產的數字較前季大減。有趣的是,本地整體銀行樓按債仔的還款紀錄堪稱全球最佳,而其中負資產借款人的表現,又比整體數字略佳。

受惠於首季樓價回升,負資產住宅按揭貸款宗數由2022年第4季末的12,164宗,減少至2023年第1季末的6,379宗。不少人看負資產現象,主要由借款人角度出發,評估負資產出現時,對借款人有什麼影響。宏觀一點的,會留意負資產的整體數目,再仔細一點的,會看資不抵債的程度。但較罕有由貸款機構角度出發,評估負資產現象。

負資產的整體數目、個別按揭貸款資不抵債的程度等等當然重要,但由貸款人的角度看,可能更關心借款人的還款紀律。畢竟樓價有升有跌,一時半刻在統計上出現一定數字的負資產,並不會令貸款機構出現損失。只有在樓價下跌,物業估值低於未償還本金餘額,而且借款人違約、不再還款時,貸款機構才可能出現損失。

 

即使樓按的抵價物業,估值大大低於未償還金額,只要借款人準時還款,銀行可收回的本金、利息,便跟物業不是負資產時,一模一樣。

港人拖欠率低

香港借款人的還款紀律一向良好,近二十多年來,按揭拖欠90日以上的比率,長期維持在0.1%以下,最差的紀錄為2001年4月的1.43%,最新數字為0.06%,而最新一季負資產按揭的90日以上拖欠比率為0.04%,略佳於整體銀行樓按表現。對比一下,美國最新90日以上按揭拖欠比率為1.2%,近幾年的高位是2020年8月,一度觸及4.3%。

極低的拖欠比率,原因可能在於華人「有土斯有財」的文化,也可能是近年銀行批核的按揭,都要通過壓力測試,借款人的償付能力有一定保障。而去年樓價雖然受疫情影響,下跌約15%,但同期失業率也持續下跌,最新只有3.1%,接近全民就業,個別借款人即使失業,也不難在短期內重回就業市場,樓按拖欠比率自然可保持極低水平。

樓按仍屬低風險

展望未來,在經濟復常後,即使樓價可能因為種種原因而升升跌跌,但在就業市場穩定的情況下,樓按拖欠比率、嚴重拖欠之後引起的壞帳率,預料都不會大幅偏離現時水平。在貸款機構眼中,樓按仍是標準的低風險業務。

原文刊於經濟日報網站2023年5月3日